限购与房贷新政引起商品房买卖纠纷相关法律适用问题初探

    【内容提要】房地产金融业的持续健康发展,关乎国计民生。调控政策下，法律服务者应认清限购令的法律属性，有效防范和妥善解决纠纷，运用法律武器服务社会，为构建和谐社会添砖加瓦。

    【关键词】限购令、房贷新政、法律属性、贷款、定金、过户   

引   言

    近年来，我国房地产金融发展迅速，有效地支持了房地产行业正常的资金需求，同时，也存在和暴露出一些问题，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快、以及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等问题。部分地区的商业银行为抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向，这将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。

    在这样的背景下，2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(业内称之为“新国十条”)，其中“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”、“非本地居民暂停发放购买住房贷款”、“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”等政策，以及此后的2011年国务院出台楼市新国八条，其中“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”、“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”等政策，给房地产交易带来了不小的冲击，因新政产生的房屋买卖纠纷急剧增多，致使很多开发商、购房者一时措手不及。开发商起诉购房者要求承担违约责任，购房者起诉开发商要求解除购房合同退还定金，双方可谓纷纷扰扰、莫衷一是。

    本文基于在限购及房贷新政下产生的贷款不成、首付比例提高导致购房者超出预算、解除合同的处理、居间佣金、过户等问题，对限购令的法律属性及其是否属于不可抗力、限购令下合同的效力、合同能否适用情势变更原则等法律问题进行探讨。

　　一、限购令的法律属性

    通常，我们把中央和地方政府出台的限制一般公民购买商品房的措施和具体规定都称之为限购令。对限购令法律属性的认识，有“政策说”和“行政命令说”之分。

    从制定机关、发文文号、发文对象上来看，无论是中央限购令还是地方限购令都不具备法律法规的属性，均属于内部行政管理性法律文件，限购令的制发与执行均属于抽象性行政行为，只对行政管理相对人产生法律约束力，即对商品房买卖有关合同当事人具有约束力，其不能作为解决商品房买卖合同纠纷等民事法律纠纷的依据。

    那么，限购令能否成为认定合同无效、解除、变更等履行障碍的法律理由？因限购令导致合同不能履行是否属于不可抗力？

    1、违反限购令并不导致房屋买卖合同当然无效。

    笔者认为， 限购令既然是为了房产调控颁布的文件，充其量只是行政规范性文件，同时，限购令仅仅是针对房地产行业的一个行政调控措施，属于行政管理手段，其产生的法律效果也仅仅涉及房产交易过程中的一个环节，并不涉及对合同效力的判定。限购令不具备法律法规的属性，因此违反限购令签订的商品房买卖合同就不可能无效。

　　2、面对限购令，不能依照不可抗力条款要求免责。

    《民法通则》第一百五十三条把不可抗力规定为“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”，《合同法》第一百一十七条第二款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。由此可见，构成不可抗力必须具备以下要件：一、不可预见的偶然性；二、不可控制的客观性，即不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其债务。

    根据不可抗力的以上两个特点，我们来对房贷新政策是否属于不可抗力进行一个法律分析。

    很多人认为，国家抑制房价投机是必然趋势，故而限购令并非完全不能预见，因为国家对于房地产市场调控就一直没有停止过，限购令出台的可能性随时存在，因此不属于不可抗力，也不能依照不可抗力条款要求免责。

    当然，也有人认为，房贷新政策应属于不可预见的内容。作为调控房价的手段，政府可以选择的措施有多种，例如：提高房产交易的相关税费、提高银行贷款利率、提高首付比例、对房产交易条件进行严格限制等。至于采取何种措施、房贷新政是否颁布、何时颁布，这三个不确定因素远远超过一般正常人的预见能力，因而房贷新政的出台不应该由购房者来承担应该预见的责任，房贷新政策应属于不可预见的内容。

    然而，即便满足了不可预见的条件，还应当同时满足“不可控制”这一属性。接下来我们要看这个风险是否属于不可控制。

    由于新政不直接影响购房合同的效力，因而购房合同在法律上是可以履行的。造成购房合同无法履行的困难在于，提高首付比例后造成购房者资金不足。如果开发商能为购房者解决资金渠道的问题，或是购房者通过自行筹集资金的方式来履行支付房款的义务，合同完全是可以继续履行的。因此新政的出现无论是否符合不可预见的条件，并不满足不可控制的条件，也并非不可克服，因此不能成为不可抗力。

　　3、限购令属“情势变更”，当事人可申请变更或解除合同。

　　所谓情势变更原则，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。虽然限购令出台的可能性随时存在，并非完全不可预见，但是对于具体何时出台、限购程度、首付款的比例、户籍与非户籍居民是否区别对待、有没有缓冲期等方面，一般房地产交易双方均无法预见，应属于“不可归责于当事人双方的事由”，是“导致商品房买卖合同不能继续履行”，“非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的客观情况。

    在限购令下，继续履行合同已经不能实现合同目的。由于对市场预期无法把握，一般很难等到 “解限”时继续履行合同，因此当事人可选择变更或解除合同。

    二、因房贷新政导致未能取得银行贷款的处理

　　1、在新政颁布之前签订的房屋买卖合同，买房人家庭已拥有两套住房，因新政“提高第二套住房贷款首付款比例并暂停第三套住房贷款发放的”规定而无法取得银行贷款的情况的处理。

    对于这样的情况，其关于诉争房屋的买卖，为个人第三套房屋之买卖，属于暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是买方在订立房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平。笔者认为，基于该种情况，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据根据合同法中的情势变更原则，查明买方原先已有两套房的事实，结合案件的实际情况依法判决解除合同。

    2、由于新政中有“非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，对于在房屋限购令出台前买方在异地与开发商签订了房屋认购书，预交了定金，由于特殊原因，迟迟未签房屋预售合同。等到房屋限购令出台后，因贷款不成，后续情况的处理

　　对于这样的情况，买方有权要求开发商返还自己支付的定金。首先，定金，只是作为买卖双方订立《房屋预售合同》的担保，扮演着立约定金的角色。其次，房屋限购令下放弃购房是买方不得已而为之，并不属于违约，故可使用情势变更原则解除合同，要求返还定金。

　　三、因房贷新政解除合同，定金和首付款的处理

　　1、订约定金

　　在商品房开发过程中，开发商经常采取商品房预售的方式筹集开发资金。商品房预售时，买卖双方往往不签订正式合同，而是以认购、订购、预订的形式签订协议，由买受人交纳一定数量的定金，作为对双方签订正式合同的担保。

    上述定金由买卖双方在认购协议中约定，具有我国《合同法》规定的“定金”的性质，即交付定金的一方不履行合同的，无权收回定金;；收受定金的一方不履行合同的，应双倍返还定金。只是《合同法》规定的“定金”是履约定金，而上述定金的性质则属于订约定金，即以此保证合同双方当事人与对方签订正式合同。

    由于《合同法》未规定订约定金，故在司法实践中争议很大。于2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对订约定金的性质予以明确，该条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据上述规定，签订认购协议后未签订正式合同的，定金能否退还，则要根据不同情况进行处理。

    对于一手房买卖，购房人与开发商签订了认购书并交付了定金，若购房人在新政出台后，因预期房价下跌而不按照约定时间去签订正式合同的，则要承担违约责任，定金不能要回；若购房人在新政出台后，因属于限购对象，无法继续签订正式合同的，则要及时通知卖方合同无法履行，定金要回；如果按照约定时间与开发商商谈正式合同的签订问题，双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行协商不能取得一致原因而未能签订正式合同，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则；因根据楼市新政中关于停止给异地置业者贷款的规定，买方无法贷款购房，则可视为情势变更，在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下，应当依据公平原则免除买方的责任，定金应予退还。

    2、履约定金和首付款

    关于因房贷政策调整引起商品房交易纠纷，购房者是否有权要求解除商品房买卖合同并退还定金和已交购房款，首先要看商品房买卖合同对此有无约定；其次，要看房贷政策调整是否属于合同约定的解除事由，即是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的情况。笔者在此处分两种情况讨论。

    （1）商品房买卖合同是否有关于因房贷政策调整而引发争议的处理条款。

一般而言，商品房买卖合同若预先对因房贷政策调整引起纠纷如何处理进行约定的，无外乎以下两种内容：

　　第一种，约定房贷政策调整，导致购房者无法获得合同约定的相应银行住房按揭贷款的，双方均有权解除合同，互不承担违约责任。

　　如果商品房买卖合同有上述约定，那么，一旦购房者因国家房贷政策调整，无法从银行获得贷款的，购房者有权要求解除合同并退还已交购房款和定金。

　　第二种，约定房贷政策调整，导致购房者无法获得合同约定的相应银行住房按揭贷款的，购房者有义务另行筹措资金，按期向开发商支付购房款。

　　如果商品房买卖合同有上述约定，那么，在因国家房贷政策调整导致无法从银行获得贷款的情况下，购房者无权要求解除合同并退还已交购房款，购房者不履行付款义务的，还应向开发商承担违约责任。

　　（2）商品房买卖合同对于房贷政策调整购房者能否解除合同没有约定的，房贷政策调整是否构成合同法定解除事由

　　根据《合同法》的精神，有约定从约定，无约定从法定。对于因房贷政策调整能否解除合同，如果商品房买卖合同有约定的，应按照商品房买卖合同的约定执行；如果商品房买卖合同没有约定的，就应该考虑房贷政策调整是否构成合同法定解除事由。

　　根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。其中所谓的“不可归责于当事人双方的事由”，一是不可抗力，二是国家房贷政策的调整，直接导致合同基础动摇(购房者通过银行按揭贷款的方式购买房屋)，极大加重了购房者的购房成本，继续履行合同，将对购房者一方明显不公平，导致其合同目的不能实现。因此，房贷政策调整应属于情事变更，购房者有权根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，要求解除合同，退还已交购房款和定金。 

　　四、因房贷新政导致不能过户的处理

　　如买卖双方签订商品房买卖合同的时间在政府部门出台限购限贷政策之前，即便存在多套房，可顺利过户。如买卖双方签订商品房买卖合同的时间在政府部门出台限购限贷政策之后，房屋无法在签订合同后过户所导致的纠纷，法院会在案件审理中查明买受人是否属于限购或限贷范围，确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，买卖双方任意一方诉讼请求解除合同的，法院都应予以支持。如果买受人起诉请求判令出卖人办理过户登记手续的，法院应向买受人释明其可以变更诉讼请求，如果买受人坚持不变更的，法院则应驳回买受人的诉讼请求。

　　五、房贷新政下房屋居间合同佣金的处理

    房屋买卖双方当事人通过居间人（如房屋中介）的居间行为订立合同，若房屋买卖合同明确约定了以按揭贷款方式付款且买受人因不能办理约定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记的情况下，居间人起诉买卖双方当事人以已经促成合同订立为由请求支付佣金的，法院一般不予支持，但居间人要求支付从事居间活动支出的合理费用的，则法院应当判决支持。

    但对于居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，最终房屋买卖合同不能履行严重损害买卖双方当事人利益的，对居间人请求支付佣金的，法院不予支持；另外买卖双方当事人请求居间人赔偿所造成损失的，法院应当根据当事人的过错程度酌情处理。

　　六、纠纷防范和建议

　　购房者在买房过程中有可能遭遇潜在的风险，主要体现在两个方面：一、已经订合同，但是由于房贷政策发生重大调整，银行改变按揭贷款条件，外地购房者将不愿或者不能从银行获得贷款，导致合同不能继续履行，这就涉及到由谁来承担违约责任的问题；二、购房者在签订《认购协议书》后，因为政策等原因，影响购房者的预期，导致其不愿签订正式合同，就涉及到定金如何处理问题。　

    购房于大多数普通老百姓而言是大事，故在准备购房或购房期间，购房要注意政策风险，最好事先订双方免责解除条款保障自身权益。笔者建议，在双方签合同时，将国家政策变更等情况列入合同之中，或者合同中可列明解除或者终止合同的条件，并对此造成的责任后果及后续问题进行详细地约定。在这一点的风险防范上，笔者认为“约定得越详细，越对购房者有利。”

结    语

　　笔者认为，房屋买卖是关系到每个人切身利益的大事，不论是买方还是卖方都应本着实事求是的精神，负责任地去处理。房屋买卖双方在进行房产交易之前，都应尽量了解有关购房政策。在签订合同时，应对双方合同约定的条款仔细阅读，确保完全理解条文意思，尤其对自己影响较大的条款要予以充分的注意并想到是否能够履行。一旦发生纠纷了，双方应以积极的态度解决问题，避免纠纷升级和损失的扩大。