租赁关系中转租行为之效力分析

* 来源: 浙江华越律师事务所蔡世雄 * 发布:办公室日期: 2009年 07月 21日浏览: 3521

摘要：租赁是一种常见的交易关系，通过租赁关系之设定，可以达到物尽其用及降低交易成本之目的。现实生活中，转租交易并不鲜见，那么承租人未经出租人同意，将租赁物转租于他人，其转租合同之效力又如何呢？这一问题涉及到民法债权上的一个复杂问题，涉及到债权之本质、租赁行为与处分权之关系、转租行为与违约责任之承担等等许多法学理论问题。

关键词：租赁、债权、转租及处分、法律后果

一、租赁权（转租）之债权本质

租赁合同是出租人与承租人之间，就出租人将租赁物交付给承租人占有、使用、收益，承租人支付租金等内容成立的合同。所谓转租是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给他人使用。租赁物一旦转租，就涉及到三方当事人：出租人、承租人（次出租人）、次承租人。租赁权是承租人对租赁物的使用收益权加上为使用收益所必需的占有之权利的总称。承租人依租赁合同原本仅取得对出租人依约交付租赁物的请求权，至于承租人开始租赁后，因租赁合同而享有的对租赁物占有、使用、收益的权利，实际上仅为这种请求权反射而产生的权利，该权利依赖租赁物的交付而现实化。只有在出租人交付租赁物后，承租人之权利才成为直接就租赁物为使用收益的权利。也就是说，租赁合同生效后，交付租赁物通常为出租人的义务，但租赁物交付之前，尚不能主张对租赁物的占有权，出租人未依租赁合同的约定交付租赁物的，承租人也不得以侵害占有权为由请求赔偿。一旦出租人实际交付租赁物承租人便有了占有权，并以此对抗出租人，租赁期间出租人请求承租人返还租赁物的，承租人可以拒绝。同时承租人的占有也具有了对抗第三人的效力，当第三人侵夺租赁物或妨碍承租人使用收益时，承租人可给予占有，直接对第三人请求返还或者排除妨碍，也可以代位行使出租人的物上请求权。所以说，租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。也即，租赁权是一种债权。

当然，关于租赁权的性质，通说认为是一种物权化的债权，理由如下：（一）承租人对租赁物有使用和收益权以及必要的占有权，受占有之保护；（二）现代民法确立了“买卖不破租赁” 的原则，在承租人领受租赁物的交付后，取得对抗第三人的权利，使原租赁合同对租赁物的受让人继续存在；（三）承租人对侵害租赁权的行为，有排除妨碍和损害赔偿请求权；（四）租赁权还具有永续性，即租赁物一经出租并交付与承租人，非有法定或约定之客观正当事由，出租人不得收回。

然，无论租赁权如何物权化，性质上仍为债权，其原因在于：（一）承租人虽有使用和收益之权利，但这些权利仅得对出租人主张，出租人以外的第三人对承租人不负任何义务，这足以见其权利义务具有相对性，符合债之特征；（二）承租人之占有、使用、收益权并不具有对租赁物的支配性，因为租赁权仅仅是承租人之请求权的实现而反射产生的一系列权利的总称，对此我国合同法第216条也做出了明确的规定；（三）我国物权法并未把租赁权列入该法调整范围。

以上分析说明我国法律规定的租赁权是一种债权。

二、处分行为与转租合同之效力。

有人认为，未经出租人同意而转租为无权处分。笔者认为，要搞清楚未经出租人同意而转租是否无权处分这一问题，必须明晰“处分”之含义。处分包括事实上的处分和法律上的处分两种类型，事实上的处分是指对原物加以物理变形、改造、毁损或抛弃等事实行为，如把物砸碎或抛弃、将粮食消费掉等。法律上的处分是指导致物的权利状态发生变化的法律行为，如买卖、互易、赠与以及公司法意义上的以物出资、担保法意义上的设定抵押或质押等等。仔细分析租赁这一法律行为的性质，我们不难发现，租赁只是将租赁物的占有、使用、收益之权利交由承租人享有，对所有人的所有权产生一定的限制，并没有使其权利状态发生变化，所以，租赁行为不是处分行为。转租情况下，也只是将租赁物的占有、使用、收益之权利进一步转移，对原出租人的所有权也不产生任何影响，因此，转租行为同样不为处分行为。史尚宽先生在《债法各论》中指出，他人之物也不妨作为租赁之标的，只是此时出租人对于承租人负有使其就标的物可以使用收益的债务。所有权属于出租人之事，原则上并非重要。除非合同以之为条件，承租人不得以错误认识为由主张撤销^①。王泽鉴先生也认为，租赁合同属于债权行为（又称负担行为），其与处分行为是两个不同概念，不以负担义务人对标的物有处分权为必要。只要当事人具有行为能力，意思表示真实，标的确定、可能、适法及正当，租赁合同即可生效^②。

转租是租赁的一种特殊情形，是指承租人将所承租的他人财产，以自己的名义出租给第三人（次承租人）的合同。转租涉及到承租人（次出租人）与次承租人、承租人与出租人、出租人与次承租人之间的关系。转租合同成立后，原租赁合同继续存在，承租人应当继续对出租人履行支付租金等义务。另一方面，在承租人（次出租人）与次承租人之间成立了一个新的租赁合同。依据该合同，承租人（次出租人）对次承租人承担出租人的义务，次承租人向承租人（次出租人）承担支付租金义务。而在出租人与次承租人之间，则不存在合同关系，根据合同之债相对性原则，出租人与次承租人之间不存在债权债务关系，也不产生债法上的请求权。所以，原租赁合同上是否约定承租人不得转租以及出租人是否同意等因素对次承租人不产生效力。出租人是否同意转租可能影响到的是承租人与次承租人之间的合同能否履行，但与转租合同的效力无关。同时，由于转租并非处分行为，所以，无权处分须经权利人追认后有效之法律规定也不适用于转租合同，故，转租合同也不属于效力待定的合同。作为设定债的行为，只要满足债设立之三个条件，即当事人有民事行为能力，意思表示真实，不违反法律行政法规强制性规定，转租合同即为有效。

《合同法》第224条第2款规定，承租人未经出租同意转租的，出租人可以解除合同。从该项规定看，合同法并没有无效的立法原意，法律赋予出租人选择行使救济权利，出租人可以不行使解除权也可以行使解除权并收回其所出租的财产。由此可见，我国立法上并不禁止转租。由于出租人行使解除权而收回出租的标的物，必然造成承租人无法向次承租人交付租赁物或使次承租人丧失对租赁物占有、使用、收益之权利，但这也仅仅涉及到承租人与次承租人之间的转租合同能否履行，即承租人是否违约的问题，其本身与转租合同之效力并无关联，我们也不能依据合同能否实际履行之后果反过来判断合同之效力。

三、转租之法律后果

如前所述，无论是否经出租人同意而转租，将产生三方当事人：出租人、承租人、次承租人。而租赁关系却不会突破合同相对性在出租人与次承租人之间发生，所以出租人不得要求次承租人履行支付租金的义务，有关违约损害赔偿也仅能向承租人主张。一般情况下，经过出租人同意而转租的法律后果比较简单，而在未经出租人同意而转租的情形下，则容易产生争议。

1、出租人自行转租是违约或是侵权行为。

承租人在未征得出租人同意的情况下，将他人之物擅自转租的，不为侵权行为。因为，所有权人出租租赁物时，其以收取租金为对价将租赁物交与他人占有，使用、收益，这是所有权人充分行使其所有权权能的行为。转租是承租人将其依据与出租人之间的租赁合同所取得的占有、使用、收益权转由次承租人行使，自己收取租金的行为，两者性质上一样的。根据合同相对性原则，转租合同中的权利义务内容，并不影响出租人与承租人之间的租赁合同的履行，也不因此而侵害出租人的所有权。除非租赁合同中明确约定承租人可以自行转租，否则擅自转租的行为属于违约行为，出租人可以依据合同约定或《合同法》第224条第2款之规定行使解除权。

2、出租人行使解除权对转租合同的影响。

未经出租人同意的转租，尽管转租合同的效力不受影响，但是在出租不同意的情形下，毕竟违背了出租人的意志，因此，法律赋予了出租人在该情形下解除合同的权利。根据合同法第224条第2款之规定，承租人未经出租人同意将租赁物转租的，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同（这种解除权属法定解除权，无需在合同中约定），也可以不解除。出租人不解除合同的，原租赁合同及转租合同系仍然存续，不受影响。如果出租人行使解除权，则出租人有权要求承租人依约承担违约责任，并收回租赁物，同时也可以依据物权请求权要求与自己不存在合同关系的次承租返还租赁物。另一方面，由于租赁合同的解除，承租人丧失租赁权，转租合同赖以存在的基础不复存在而得不到履行或不得不终止，此时，对于次承租人而言，由于其与出租人之间并无直接的租赁关系，自然不得请求出租人承担违约责任，而只能向与其之间存在租赁关系的承租人主张违约责任。

3、出租人能否在未解除租赁合同情形下，直接要求次承租人返还租赁物。

出租人作为租赁物的所有人，虽对租赁物存在物权请求权，且该权利作为绝对权、对世权，可以对抗任何人。但在其未解除租赁合同情况下，次承租人是基于与承租人之间有效的租赁合同对租赁物行使占有、使用、收益的权利，该权利是有合法依据的。因此，即使转租行为为承租人的擅自行为，出租人也不得以所有权为依据直接要求次承租人返还租赁物，只有出租人先行使合同解除权，采用“釜底抽薪”的方法，使次承租人丧失租赁权赖以存在的基础，才可以要求作为实际占有人的次承租人返还租赁物。

不论是否经出租人同意，转租合同为有效合同，承租人或次承租人均不得以“未经出租人同意”为由主张合同无效，也不得以此为由解除合同，当然，次承租人行使不安抗辩则另当别论，转租关系中任何一方违反合同义务均应依约或依法承担违约责任。

注释:

①史尚宽：《债权各论》第一册，台北1960年版，第15页。

②王泽鉴：《出租他人之物，负担行为与无权处分》。《民法学说与判例研究》（第5卷），中国政法大学出版社1998年版，第74页。

参考文献：

1、作者：朱建农、孙丽、毛建持。《财产转租之效力》。《判解研究》总第14辑，人民法院出版社，第158页，

2、。作者：江苏省高级人民法院民一庭。《房屋租赁合同纠纷中若干法律研究报告》。《民事审判指导与参考》总第26集，法律出版社，第142页，。

3、作者：朱建农，《一物二租之效力研究》。《判解研究》总第26辑，人民法院出版社，第127页，。

参考案例：

1、（2003）上民三初字第206号~213号。

2、（2007）盐民二初字第654号

上一条: 人格混同的姐妹公司共担责任的法理基础分析下一条: 浅议工程价款优先受偿权行使期限的起算点