浅论建筑物区分所有权人的共有权
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来源:
浙江中圣律师事务所 朱顺德 张磊 *
发布:办公室
日期:
2009年
07月
21日
浏览:
2747
摘 要：为了适应改革开放的政策和现实生活的需要，我国《物权法》在总结我国的实践经验，并借鉴其他国家相关立法例的基础上，对建筑物区分所有权制度首次作出了较为系统的规定。同时，为了解决在审判实践中遇到的大量如何正确理解和适用《物权法》的问题，最高院在2009年5月24日正式公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。本文以这两部法律规范为基础，结合理论和实践，具体论述建筑物区分所有权人的共有权问题，以及在司法实践中业主维护该权利所遇到的相关问题。
关键词：建筑物区分所有权人的共有权 时效 相邻关系
建筑物区分所有权是《物权法》新规定的一项制度。所谓建筑物区分所有权，是指多个所有人共同拥有一栋高层建筑时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权，对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。[1]我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”从我国学理通说和法律规定均可看出，业主的建筑物区分所有权人所享有的权利内容由三部分组成：专有权、共有权和成员权。本文仅论述建筑物区分所有权人的共有权问题和在司法实践中业主维护该权利所遇到的相关法律问题。
一、建筑物区分所有权人的共有权
建筑物区分所有权人的共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或者管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。[2]
（一）建筑物区分所有权人共有权的范围
根据《物权法》的立法精神和学理通说，建筑物区分所有权人共有权的范围是指由全体或者部分区分所有人所有的，不属于专有部分的建筑物及其附属建筑物部分。《物权法》第七十三条、第七十四条以关注民生为出发点，以维护民众的物权为重心，强化了对业主权利的保护，同时为了协调各方面的利益，特意明确规定了下列财产属于建筑物区分所有权人共有权的范围：
（1）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；
（2）建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；
（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；
（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。
同时，针对在认定业主的建筑物区分所有权过程中，如何认定专有部分和共有部分是实践中产生大量纠纷的关键问题，最高人民法院在2009年5月24日正式公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。在该司法解释中，最高院确定了下列部分属于《物权法》第六章所称的共有部分[3]：
（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
（二）建筑物区分所有权人的共有权的性质[4]
《物权法》第七十条对建筑物区分所有人的共有权是这样规定的：“业主……对专有部分以外的共有部分享有共有……的权利”。该共有权是否属于《物权法》第九十三条规定的共有？对此，学术界一直存在争议，法律上也没有明确。按照学术界通说，建筑物区分所有权人的共有权在性质上既不是按份共有，也不是共同共有，应当认为是一种在按份共有和共同共有之外的第三种共有。[5]这种共有不仅与专有部分不可分割，且常常采取法定共有的方式，也有学者将其称为“强制共有”[6]《物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”同时，区分所有权人的共有权可以根据持有份来行使。《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”
（三）建筑物区分所有权人的共有权内容
根据《物权法》第六章和最高院2009年5月24日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，区分所有权人作为共有人享有如下权利，承担如下义务：
1、区分所有权人作为共有人享有的权利：
（2）建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。[9]
（3）改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。[10]同时，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。[11]
（4）对于共有部分的使用和收益情况和建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，业主大会或者业主委员会应当向业主公开相关的情况和资料，如果没有公开，则共有人可以请求人民法院支持其要求公布，查阅上述资料的请求。[12]
（5）对于建设单位或者其他行为人擅自占用、处分共有人共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。同时对于上述所称擅自进行经营性活动的情形，权利人有权请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。
（6）共有人对行为人破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观或者违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分行为等侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。[13]
2、区分所有权人作为共有人承担的义务：
（1）共有人对建筑物专有部分以外的共有部分，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。[14]
（2）分担共同费用和负担的义务。共有人对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。[15]
（3）根据学理通说，共有人负有不得将其共有持份和专有权分离处分和请求分割共有持份的义务。[16]《物权法》第七十二条第二条也规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
（4）根据学理通说，共有人负有按照共有部分本来的用途和规约规定的用途使用共有部分的义务。[17]建设单位或者其他行为人不得擅自占用、处分共有人共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动。[18]改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，属于业主共同决定，对业主有约束力。[19]
二、时效
（一）改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，属于业主共同决定，对业主有约束力。[20]如果业主大会或者业主委员会作出的上述决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。[21]
上述受侵害的业主可以请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的权利在本质上属于撤销权，因此业主行使上述权利必须遵循法律对于撤销权的规定，即撤销权自权利人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。[22]至于权利人如果在行为人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权是否消灭的问题，司法解释中没有作出规定，但是，从司法解释第十四条、第十五条的规定来看，该撤销权并不消灭。理由我将在第（三）点中详述。
（二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：…… （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；……（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”
《物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
法律规定的共有人的上述请求权，按照其性质来说属于物权请求权。对于物权请求权是否适用诉讼时效，法律上并没有做出明确的规定，而理论界对此有较大的分歧。有的认为其适用诉讼时效；[23]有的则认为其不适用诉讼时效；[24]还有的学者认为，物权请求权中的返还财物请求权和恢复原状请求权适用诉讼时效，除此之外的物权请求权不适用诉讼时效。[25]
经过这些年的理论探讨，再加上实践操作，理论界和实务界越来越倾向于物权请求权不适用诉讼时效的规定。主要理由在于：物权请求权是维护物权完整性的救济方法，是保障物权人对物的支配权所必须的。它虽有一定的独立性，但是不能和物权相分离的权利。它必须附从于物权本身而存在，既然物权不因诉讼时效而消灭，则物权请求权应与其共同命运，亦不因诉讼时效而消灭，否则会造成一个无法恢复支配圆满状态的物权，使物权不能成为名副其实的物权。[26]其次，对于诸如返还原物的请求权而言适用两年或者一年的诉讼时效将不利于保护所有人的利益。最后，物权请求权通常适用于各种继续性的侵害行为，这种侵害和妨害行为通常是持续不断进行的，如果适用诉讼时效，那么很难确定诉讼时效的起算点，因此在实践上也没有操作性。
通过上面的论述，笔者可以得出，当共有人按照上述法条行使物权请求权时，不适用诉讼时效的规定。
（三）在现实中，很多情形是同时具备（一）、（二）情况，即行为人根据业主大会或者业主委员会的决定，侵害了业主的共有权。在这种时候，共有权人的撤销权和物权请求权的行使应该遵循怎么样的原则，这在实务操作中的做法很不一致，理论界也存在分歧。但是，笔者认为，在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台以后，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的共有权，业主必须首先行使撤销权，撤销业主大会的决议，然后才能行使物权请求权。
1、该解释第十四条、十五条规定，只有在“建设单位或者其他行为人擅自……”；或者 “业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定……”，侵害业主共有权时，业主才可以行使物权请求权。也就是说，当其他人根据合法有效的依据来侵害业主的共有权，业主不能直接按照上述两条规定行使物权请求权。所以业主想要行使物权请求权，必须首先行使撤销权，使得侵害行为没有合法有效的依据。
2、正因为在这种情况下，物权请求权的行使必须首先行使撤销权，而根据（二）中对物权请求权的分析，可以得出该撤销权的行使，不能受到“行为人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”的限制。否则就会存在撤销权消灭，物权请求权存在，但业主无法行使物权请求权，从而使得物权请求权在事实上消灭，这会造成一个无法恢复支配圆满状态的物权，使物权不能成为名副其实的物权。
3、但是，正如（一）所说，该撤销权的行使受到“自权利人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使”的限制，原因在于，业主大会或者业主委员会作出的决定，毕竟是根据法律规定，按照多数决原则产生的，是合法有效的，如果业主知道或者应当知道该事由而不行使撤销权的话，说明其对根据决议而造成的对自己共有权的侵害持一种容忍的态度，这与第2点中的情形是不一样的，后者业主并不知道自己的共有权受到侵害，也就无所谓“容忍”了。
三、建筑物区分所有权人的共有权与相邻关系
在实践中，建筑物区分所有权人对建筑物的共有部分享有共有权，其对共有部分的不当使用，如果妨碍了其他区分所有权人的利益时，其他区分所有权人可以基于物上请求权予以排除妨碍，这在前文中已加以叙述。但同时，各区分所有权人因使用和维护公共部分又会发生相邻关系，如果不当使用造成其他区分所有人损害，其他区分所有权人还可以依据相邻关系请求排除妨碍。这就产生了请求权的竞合。在产生这种竞合时应该如何选择，值得探讨研究。
相比较而言，建筑物区分所有权人基于对共有部分的共有权提出的排除妨碍请求权是物上请求权，该请求权的行使是以恢复物权的圆满状态为目的；相反，建筑物区分所有权人基于相邻关系对不当利用共有部分的其他区分所有权人的排除妨碍请求权的行使，是因为所有人或使用人未按照共有部分的本来用途使用，给其他所有人的使用造成妨碍，因此该请求权行使的目的是为了限制物权的不合理扩张。正因为如此，两者的法律后果存在明显的差异，当以相邻关系为基础关系提起诉讼时，法院很有可能仅支持部分诉讼请求，因为相邻关系的救济结果，仅在于排除危害邻人行使不动产权利的那部分妨碍；相反，以共有权为基础关系提起诉讼时，法院基本上会支持其全部诉讼请求，因为基于共有权而提起的请求权的救济结果是使受损害的物权恢复到圆满状态，即是完全恢复原状。而且就举证而言，对侵害相邻关系所承担的举证难度要大于对侵害建筑物区分所有权人的共有权所承担的举证难度。前者不仅需要证明侵害事实的存在，而且要证明该侵害事实妨碍了邻人行使不动产权利；而后者只要证明有侵害事实存在即可。因此，如果当事人希望法院支持其诉讼请求，或者希望降低举证难度，则应主张基于建筑物区分所有权人共有权所产生的物上请求权。
建筑物区分所有权是随着社会发展后新出现的法律问题，《物权法》和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》虽然对其作出了规定，但这些立法仍属比较简单和落后，无法应对不断涌现的新问题。这要求我们加大对该问题的研究，以期为进一步完善立法提供理论依据。
[1]马俊驹,余延满：《民法原论》（第三版），法律出版社2007年版，第355页。
[2]马俊驹,余延满：《民法原论》（第三版），法律出版社2007年版，第357页。
[3]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条。
[4] 该部分内容参见王利明：《物权法研究》（修订版）（上卷），中国人民大学出版社2007年版，第589—591页。
[5] 参见孙宪忠著：《争议与思考——物权立法笔记》，中国人民大学出版社2006年版，第598页。
[6] 耿焰：《建筑物区分所有权与一般所有权之比较研究》，《青岛海洋大学学报》，2000年第2期。
[7] 《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款。
[8] 参见郑云瑞著：《民法物权论》，北京大学出版社2006年版，第157页。
[9]《中华人民共和国物权法》第七十九条。
[10]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条；《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款。
[11]《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款。
[12]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条。
[13]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款。
[14]《中华人民共和国物权法》第七十二条。
[15]《中华人民共和国物权法》第八十条。
[16]马俊驹,余延满著：《民法原论》（第三版），法律出版社2007年版，第359页。
[17]马俊驹,余延满著：《民法原论》（第三版），法律出版社2007年版，第359页。本次物权立法也支持了上述的学说，《物权法》第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”
[18]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条。
[19]《中华人民共和国物权法》第七十六条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条。
[20]《中华人民共和国物权法》第七十六条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条。
[21]《物权法》第七十八条第二款。
[22]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”
[23] 王利明著：《民法总则研究》，中国人民大学出版社2003年版，第720—722页；张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社2000年版，第71页；龙卫球著：《民法总论》，中国法制出版社2000年版，第699页；程啸，陈林：《论诉讼时效客体》，《法律科学》2000年第1期。德国的民法学说通说和立法例支持该观点。
[24] 梁慧星主编《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，102—104页；肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，439—441页；尹志强：《论诉讼时效的适用范围》，《政法论坛》，2002年第6期；王利明著：《物权法研究》（修订版）（上卷），中国人民大学出版社2007年版，第217—218页。日本民法学说通说和立法例支持该观点。
[25] 梁慧星著：《民法总论》，法律出版社1996年版，第242页，。
[26] 詹世文：《消灭时效与物上请求权问题》，载郑玉波主编：《民法总则论文选集》（下），台湾五南图书出版公司1983年版，第767—769页。
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