目前形势下，从事建筑与房地产的专业律师怎样主动迎接挑战与机遇

认真分析和研究，并正确把握国际、国内的经济形势，特别是中国目前的房地产的宏观调控形势，及国务院11月5日发布的进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，是从事建筑与房地产的专业律师迎接挑战和机遇的前提。

一方面是恶劣的国际经济形势，在2007年1月，美国爆发了次贷危机，之后，在2007年7月，成为了全球的金融风波；到今年十月份，华尔街金融风暴导致全球金融危机。目前全球性的金融危机已开始影响全球的实体经济发展，比如通用、福特汽车都在大幅度减产和裁员。

从次贷危机的发生，到实体经济受损，再反过来进一步加剧金融危机，从而形成了一个恶性循环。什么时候能够走出金融危机，迎来经济发展的复苏阶段，到目前为止还是一个未知数。

另一方面是国内严峻的经济和房产形势。我国房地产是从上世纪90年代初开始发展，但由于国家宏观政策调控，在95、96年的时候，上海到处都可以看到烂尾楼，至98年房地产进入复苏时期，2000年的时候进入小小的高潮，而在2002年的时候又有一次调控，到了2004年初的时候，国家又出台了一系列调控政策，但收效甚微。此时，在房地产的泡沫达到了国家不能容忍的地步，2005年国家六部委出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》政策。该政策出台的时候，召开了由浙江省律师协会、上海市律师协会、江苏省律师协会、北京大学房地产法研究中心、美国律师协会、美国社区协会研究会主办，美国、新加坡、北大房地产法研究中心的专家及上海、江苏、浙江的著名房地产专业律师参加的中·美·新房地产法理论与实务国际研讨会。会上，大家都在讨论这个调控出台是否有必要，最后当时的国土部政策法规司司长向大家阐述了这个调控出台的必要性，阐明了国家政策的观点。在经过2005年的调控后，房地产的泡沫遏制在萌芽状态，但由于市场的杂音不断，中央放松了对房地产的调控，至2007年产生了楼价疯涨，房地产泡沫的加深。2007年1月次贷危机的爆发，给中国敲响了警钟，房地产泡沫到了非调不可的地步。比如，在上海东北某处开发的一个15万平米住宅项目，在2007年初销售价格为9000元/平米，但在2007年末销售价格疯长到了18000元/平米，而开发商的成本并没有增加，可见房地产业是一个暴利行业。

于是国家在2008年认真研究了次贷危机爆发的原因，在2007年12月，中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，房地产流动性资金贷款一律停止。加上今年的国际、国内的经济形势，房地产的销售形势，房地产业的严峻程度是前所未有的。目前房地产主要存在两个问题，一个是银行的贷款，还有一个是销售的问题，两个资金来源都被切断。被房地产业界人士称为整个行业正在经历“寒冬”。

而日前，国家出台了两个政策，一个是11月5日国务院常务会议出台的十项扩大内需中与房地产、建筑业有关的措施：加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点；另一个是调整商业贷款的政策，即买受人的按揭由25％降到20％，利息降到0.7倍，住房契税降到1％等。

这是否就是房地产行业所期待的救市政策，是否意味着春天已经来了？

经过仔细研究上述国家政策，以及目前的国际和国内形势，我认为这两个政策并不是雪中送炭，而是雪上加霜。首先，国家的政策并没有松动银行对房地产公司的项目贷款；其次，政府支持廉租房，棚户区改造，和房地产企业抢房源，会导致小业主的购房观望心态进一步加剧。所以，有人认为这是房地产寒冬的结束的观点是错的，我认为房地产寒冬结束标志是银行对项目贷款的松动。而且，现在真正寒冬的还没有到来，真正的寒冬是银行以及建筑企业纷纷起诉开发商的时候。目前房地产企业都在间接的贷款，若一旦届时因为无法还款，则银行将会进入诉讼，将真正导致房地产业的资金链断裂。

根据国际和国内的形势，对于从事建筑、房地产的专业律师而言，挑战是前所未有的，机遇同样也是千载难逢的，而且是机遇总是大于挑战的年代。所以，我们专业从事建筑、房地产专业律师应该抓住这千载难逢的契机，主动去破解建筑、房地产企业目前所碰到的实际困难，帮助他们走出困境。主要应该做以下几个方面着手。

（一）主动地、积极地深入房地产企业、施工企业调研、交流，达成共识，发现目前房地产企业、施工企业存在的困难。

我们律师事务所从今年7月份已经开始对房地产、施工企业进行调研、交流。在全球金融危机爆发之前，也就是今年7、8月份的时候，我们和大型的房地产企业召开开座谈会时，大家都认为，现在的企业在98年的亚洲金融危机之后，经过十年的发展，大部分企业已经完成了原始积累，并且成为房地产业和建筑业的航空母舰，大部分企业资产都超过5个亿，有的超过50个亿，甚至上百个亿，资不抵债的情况不太可能会发生。所以，这次危机不太可能像95、96年的房地产危机那样。但是到9月中旬的时候，一部分企业家已经发现了这次危机的严重性。这是一场建国以来前所未有的危机，它将不是一个简单的资不抵债的问题，而是一个由于各种因素导致资金链断裂的问题，正如《破产法》所规定的，衡量破产的标准是企业到期不能偿还债务，而不是一个资不抵债的问题。当然，也有企业有不同意见。我们律师事务所经过这几个月的调研，发现目前的房地产企业存在以下的三种情况。

第一种情况，有的企业认为寒冬即将过去。理由是国家两次对房地产市场政策的出台，说明政府已经开始救市，房地产调整的力度已经到位。

第二种情况，大部分企业通过和我们研究、交流达成共识，认为这次危机寒冬刚刚开始，严冬在明年的六月到年底。理由是国家出台的政策并非是房地产企业所期待的利好政策，特别是银行对于房地产流动资金贷款仍未松动。而且，部分企业已经主动行动起来，抵御风险。其中有这么三家企业：一家是上海的房地产开发企业，在上海浦东一个10个亿的房地产转让项目，在项目转让协议已经签订完毕，并按约支付对方一个亿的定金，在意识到危机的严重性后，还是毅然决定损失一个亿的定金，放弃这个项目的开发；第二家房地产企业，在杭州下沙区有一个10万平米的项目，已经缴纳了土地出让金，取得国有土地使用权，而且完成了设计、勘查以及施工前期准备工作，但在慎重考虑经济危机的严重性后，现在决定暂缓开工，持币观望；还有第三家是一家浙江大型的施工企业，在9月28日与我们共同交流后，企业管理人员连夜召开紧急会议，专门布置应对本次危机的各项工作。

第三种情况，是部分企业在自行判断目前的经济形势和房地产形势后，主动和我们律师事务所联系，希望通过律师和企业共同的努力，来研究和破解目前企业所面临的困难。

从以上三种我们律师事务所调研的情况来看，要解决目前建筑、房地产企业遇到的困难，我们首先要解决一个认识上的问题；要和建筑、房地产企业达成一个共识，这个共识就是房地产业的寒冬刚开始，春天尚未降临。从政策上把握房地产业春天的来临，要密切关注银行对房地产流动资金贷款的松动。

（二）要解决房地产企业、建筑施工企业的实际困难，帮助他们走出困境。

1、深入房地产企业，调查目前各顾问单位的项目开发、建设数量，根据各企业的不同实际情况，提出破解难题的方案。

目前房地产企业由于销售不畅和无法办理银行贷款的双重资金压力，导致出现资金链断裂的危机，同时，由于房产价格较之前几年出现一定幅度的下跌，存在资产缩水的问题，原本认为不太可能发生的资不抵债情况，由于上述因素，可能也会出现。为了降低风险，可以从以下几个方面着手：（1）对于尚未开工或正要开工的楼盘，与房地产企业一同谨慎研究，在中央政策未明朗之前，告知房地产企业没有开工的应暂缓开工，已经开工的，则应缩小规模，尽量减少资金投入，降低投入无法收回的风险。（2）指导房地产企业加强应收款的管理。俗话说，现金为王，律师应协助房地产企业的财务部门理清应收款项目，并在必要时候，建议房地产企业采取诉讼措施。（3）碰到已经困难的房地产企业，房屋销售不畅，又面临银行贷款贷不下来，及土地尚未开发的，资金链即将断的，应积极主张兼并重组，及股权转让和房地产项目转让。（4）在调查中，发现房地产企业有十几个、甚至几十个项目在同时开发、建设的，应告知房地产企业收缩战线，指导房地产企业降低风险。（5）对于将要对外投资的房地产企业，应与其共同分析房地产形势，在必要时，建议其持币观望，等待中央政策的明朗。

2、深入建筑企业，调查施工企业的在建项目，以及应收款项目，根据各企业的实际情况，提出解除困难的方案。可以从以下几个方面着手：（1）指导建筑企业抓紧清理应收款。作为建筑企业而言，年前是资金最为紧张时期，而且，由于目前房地产形势的不明朗性，更应该告知建筑企业及时收取应收款。应该在11月底12月初，切实落实进行今年的应收款工作。（2）由于房地产企业资金链断裂风险加大，律师应告知建筑企业原则上不承接带资、垫资的项目，将资金风险降到最低。（3）指导建筑企业充分运用合同法286条所赋予的工程款优先受偿权这一尚方宝剑。根据最高人民法院的解释，工程款优先受偿权的适用须在竣工验收合格后六个月内提起方为有效，律师应全面审查，对于尚在有效期限内，且工程款无法收回的项目，指导建筑企业运用法律武器，维护自身合法权益。（4）积极引导建筑企业到国家支持项目上，如基础设施建设、棚户区的改造，廉租房的建设等。既响应国家政策，而且还能确保资金安全性。（5）审查建筑企业的在建各项目，对于没有按照合同支付工程款的项目，应指导建筑企业综合考虑，可采取暂缓施工的措施，避免过度资金垫入，增大资金风险。（6）应指导建筑企业切实处理好各种应付款及民工工资，促进、保证社会和谐。

（三）在这次危机当中，律师应以诉讼为主，以非诉讼为辅，并为以后的非诉讼打下基础。

在这次危机中，专业律师应以诉讼为主，以非诉讼为辅，并为以后的非诉讼打下基础。

作为专业律师，我们相应完善了重大、疑难案例的所内研讨制度，并进行不同律所之间的交流，结合律师工作实际，定期和不定期召开研讨会，对重大疑难案件进行研究讨论。交流将着重在解决实际问题上，如房地产项目转让，优先受偿权的适用等。

在诉讼之外，通过组织面向建筑、房地产企业的讲座，律师通过宣传，增强建筑与房地产企业的法律意识，推广、实施建设工程项目全过程非诉讼法律服务。专业委员会将针对此类非诉讼法律服务的重点环节，对专业律师进行培训，并起草制定房地产开发的操作指引。

对于房地产企业而言，主要包括土地的取得、动拆迁项目、施工建设、房屋的预售和销售、物权的取得和物业服务。

对于施工企业而言，主要包括：1、前期协助施工企业调查房地产企业的的资产情况、信誉状况；2、在招投标阶段，从法律角度指导施工企业的技术标、商务标工作；3、中标后协助施工企业进行合同的谈判、签订；4、在合同履行中全过程跟踪、指导签证、索赔；竣工验收阶段指导施工企业进行竣工验收；直至竣工结算阶段，协助施工企业及时要求房地产企业支付工程款。其中特别注意房地产企业的工程款支付对工程进度的影响，避免烂尾楼的产生，避免行业间的不良连锁反应。

让专业律师帮助房地产企业实行自我保护，通过事先预防，增强企业的抗风险能力。

面对这次危机，我们将与建筑、房地产企业同在，不但不能够趁火打劫，而且要更加友情化操作、人情化服务，要通过这一次史无前例的危机，让我们的房地产企业、建筑企业认识到律师是危难之中见真情，是雪中送炭，与建筑、房地产企业建立起长期的战略合作伙伴关系。