浅议《物权法》出台后住宅小区内车位、车库的归属问题

【摘要】 《物权法》的出台并没有给争论不休的小区车位、车库的权属争议一个休止符。笔者认为，第七十四条的规定对车位、车库权属界定并不清晰，该规定不能平衡开发商和业主之间的利益，不利于房地产市场的健康发展，也不能解决当前普遍存在的停车难的问题。

【关键词】 物权法  小区车位  车库  归属  

随着我国改革开放、人民生活水平的不断提高，私家车的拥有量大幅增加，“车位之争”的问题日益突出；特别是这几年，我国的房价越涨越高，而车价却是越来越便宜，有车一族的不断涌现，随之而来的“车位之争”愈演愈烈。“这停车位到底是谁的？”开发商、小区业主和物业管理公司各执一词，各方人士和学者对此也是众说纷纭、各述所见。有学者认为，《物权法》的出台会给这场持续已久的“车位之争”划上句号，但笔者认为并非如此。

《物权法》第七十四条对小区的车位、车库相关规定分为三款，第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，笔者认为：第七十四条第一款是规定小区内业主的“优先权”，即开发商对于规划用于停放汽车的车位、车库，在满足本小区业主的需要之后，才能向本小区业主之外的人进行出售或者出租等处分。第二款、第三款均是规定小区内车位、车库的归属，只不过第二款是对规划的车位、车库归属问题的规定，而第三款是对规划之外占用业主共有的道路或者其他场地的车位归属问题的规定。笔者认为，《物权法》第七十四条除对违规占用“业主共有的道路或者其他场地”的车位归属明确为业主共有之外，其它规划的车位、车库的归属以当事人的约定来确定，约定方式为出售、附赠或者出租。很显然，这里所指当事人中的出售方、附赠方或者出租方是小区开发商，而另一方当事人为小区业主（满足本小区业主需要后也可为非小区业主）。那么在这里可以理解为：只要是规划用于停放汽车的车位、车库的权属，在出售或附赠前归开发商所有；只有通过出售或附赠，车位、车库的所有权才由开发商转移给业主；在出租的方式中，车位、车库的所有权始终属于开发商。《物权法》以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点，其约定归属说的观点，虽说没有明确规定车位、车库的权属，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属，但实际上已明确了住宅小区中规划的车位、车库的所有权归开发商所有，开发商对车位、车库的处分方式可为出售、附赠或者出租，主动权完全在开发商一方，业主只能处于被动地位。笔者认为，这有损小区业主的权益，有悖于《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律、法规的规定，也无法解决“车位之争”的问题。事实上，住宅小区的车位、车库的权属在现行法律没有明确规定的情况下是一个较为复杂的问题，不能一概而论。

分析小区车位、车库的权属问题，首先要阐述两个概念：一是有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物。从我国《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关规定可知：“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随”，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定。在我国的二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。这就是说，有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。二是只有计算商品房建筑容积率时参与规划建设用地面积分摊的建筑物才能取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》。商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。根据土地使用权与房屋所有权不分离的原则，拥有土地使用权，才可能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物，如果要取得独立产权，就必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊。否则，不计算建筑容积率的建筑物，其房地产权利就不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。

目前商品房住宅小区停车位、车库有多种多样，主要分为五种类型：（1）立体停车位；（2）地面停车位；（3）楼房首层架空层车库或车位；（4）楼房地下车库或车位；（5）楼房屋顶平台车库或车位。下面笔者就上述车位、车库的权属简单作一分析：

（1）立体停车位

立体停车位，即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位；规划的立体停车位（场）具有独立的建筑结构，完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。其建筑物面积计算建筑容积率，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记（含转移登记）的，具有房地产权属证书，所登记的权利人即为合法所有权人。因此，开发后该立体停车位的所有权归开发商所有，开发商有权销售或租赁立体停车位。

（2）地面停车位

地面停车位是指经规划直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车位（这里不包括违规占用业主共有的小区道路或其它场地而建的地面停车位）。首先要说明的是地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，不能办理房地产权登记，因此笔者认为地面停车位的权属不是所有权而是地面停车位占有面积的土地使用权，那么该地面停车位权属开发后属于开发商还是属于业主共有呢？笔者认为要视情况而定，如果该小区规划的地面停车位计入建筑容积率计算，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用，并且该地面车位的建设成本没有计入小区商品房成本中，那么该地面停车位的权属应归开发商，开发商有权通过合同的形式进行销售、附赠或出租该地面停车位。而相反如果该小区地面停车位没有参与建设用地面积分摊，没有实际承担土地使用权的取得费用，且建设成本已计入小区商品房开发成本中，那么该类停车位只能依附于计算建筑容积率的建筑物上，其应承担的土地使用权取得费分摊给了计算建筑容积率的建成筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。因此在这种情况下笔者认为开发商并不能依据《物权法》第七十四条第二款之规定，对地面停车位进行销售、附赠或出租，否则侵犯了小区全体业主的权益。

（3）楼房首层架空层车库或车位

所谓楼房首层架空层车库或车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的车库、车位。在《物权法》出台以前的我国法律制度下，一般情况下首层架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，没有分摊土地使用权的取得费用，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋单元的从物。首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。该架空层车库、车位所在单元建筑物业主共有。
《物权法》出台后，根据其第七十四条第二款之规定，该首层架空层车库或车位开发后其权属归开发商所有，笔者认为不能一概而论，也要视该架空层车库或车位是否计入建筑容积率计算，是否参与建设用地面积的分摊，是否承担土地使用权取得费用而具体确定。，否则架空层车库或车位应归该架空层车库、车位所在单元建筑物业主共有。

（4）地下停车库或车位

所谓地下停车库或车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。对于地下车库、车位的归属问题，学者中有两种不同的观点，有的学者认为按现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物,这类停车位的产权应归属于全体业主；但也有的学者认为，地下停车位、车库具有独立的建筑结构，属于专有权的客体范围，不属于业主共有，开发商可以进行出售、出租或附赠。但笔者认为，地下车库、车位的归属仍然要看是否分摊所在土地的土地使用权费用，即其建筑面积是否计算建筑容积率，并且也要考虑其建设成本是否计入小区商品房的成本中，而不能仅从理论上依据建筑结构来判断其归属；如果小区地下车位、车库没有分摊所在土地的使用权费用，其面积没有计算建筑容积率，且小区地下车位、车库的建设成本已计入小区商品房开发成本中，那么该小区地下车库、车位应该归属于业主所有。

（5）楼房屋顶平台停车位

所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上划线分割而成设置的停车位。要分析楼房屋顶平台停车位的归属，首先要讨论屋顶平台的归属问题。对于屋顶平台的归属也是颇有争议。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。笔者认为，屋顶平台在现有的法律体系中一般不分摊土地使用权的费用，其面积也不计算建筑容积率，并且其建设成本一般也计入了该建筑物的建设成本，因此屋顶平台是从属于其所在建筑物的，其空间不仅仅属于顶层的区分所有人，而应归属于该建筑物业主共有的，因此对于利用该屋顶平台空间设置的停车位也应属于建筑物业主共有。

通过上述对小区各种不同形式的停车位、车库权属的分析，笔者认为，对其中的某一类停车位、车库的归属，我们也不能够一概而论，必须考虑停车位、车库的容积率是否已纳入整个土地使用权面积，考虑停车位、车库的建设成本是否已纳入商品房的成本。《物权法》第七十四条规定了“建筑区划内，规规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，该条规定肯定了商品房出售之前小区规划用于停放汽车的车位、车库归属于开发商，因为按照房地产销售市场的操作，只有归属于开发商，才可能有开发商在商品房所有权转移时对该车位、车库进一步的出售、附赠或者出租，至于采取哪种方式，主动权完全在于开发商。所以，这种对权属界定不清晰的规定，并不能平衡开发商和业主之间的利益，不利于房地产市场的健康发展，也不能解决当前普遍存在的停车难的问题。这种源于法律制度的缺陷，并没有给车位、车库权属争议一个休止符，反而对房地产财产权利的来源、确权和保护等多方面会产生更多的问题。