地下停车场的权利归属研究

【内容摘要】 在组成建筑物区分所有权的两部分中，专有权因其客体亦即专有部分需具备构造上及利用上之独立性，所以权利义务范围较为明确，从而实践中产生的纠纷较少。而以共用部分为客体的共有权，涉及利益关系较为复杂，实践中纠纷较多。笔者将建筑物区分所有权之共有权的性质出发，以此为切入点对实践中典型纠纷之停车场问题予以剖析，以期廓清业主与开发商的权利义务关系，解决日益增多的高层建筑及住宅小区车库纠纷问题。

【关键词】  物权法   权利归属    地下停车场     

一、停车场的权利归属问题

小区内用于停车的区域包括室外停车场和地下停车场两类。室外停车场在学说和实务上并未产生重大纷争，所谓室外停车场，系指于共有基地上为特定区分所有人或第三者所设定的利用权。其或由规约，抑或由契约予以设定。但无论何种形式，均须经过公示当是无疑。[1]地下停车场，顾名思义，即为建筑于建筑物底层之停车场，其归属问题一直为学术界所探讨，实践中由此产生的纠纷亦不在少数。下面让我们结合一个案例来探讨一下这个问题：

某市甲房地产公司拟建造星河花园一号楼出售。在其报批的有关文件和图纸中均载明该楼预建十五层，一层为地下停车场。2001年7月甲房产公司开始兴建大楼，2002年8月开始做广告售楼。自2002年9月起，张某等人先后与甲房产订立了购房合同。合同第8条规定，甲方即房产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。2003年2月张某等人搬进本楼以后，发现甲房产公司己将该楼50多套房连同地下停车场卖给了本市最大的一家商贸集团公司即乙集团。乙集团在购得上述50多套房和停车场以后明确表示地下停车场仅供本楼的本单位职工使用，其他住户如要停车，必须按每24小时15元的标准缴费。张某等十多人于是找到甲房产公司的负责人交涉，甲房产公司负责人提出合同中虽有约定提供车位，但并未说明是无偿提供。双方因此发生纠纷，张某等十多人向法院提出诉讼，要求甲房产公司无偿提供车位。在诉讼中，法院将乙集团列为第三人。[2]

本案在审理中有三种不同的观点：一种观点认为，合同虽然规定甲房产公司将为住户提供地下停车场的停车车位，但并未规定地下停车场为住户所有，也并未规定住户可无偿使用停车车位，因此甲房产公司将停车场转让给乙集团，乙集团按市价收费是完全合法的。另一种观点认为，购房合同中明确规定，甲房产公司将为住户提供地下停车场的停车车位，据此可认为甲房产公司己经放弃了停车场的所有权，而将权利一并转让给了住户，因此甲房产公司不得再将停车场转让给乙集团，否则该转让协议是无效的。第三种观点认为，合同规定提供地下停车场的停车车位是允许住户可以无偿使用但并没有将所有权转让给住户。

笔者认为，本案的关键在于地下停车场的性质问题，是否是法定共用部分？如果是，则张某等十多名住户实际上为该停车场的共有人，所有权不属于甲房产公司而属于各个业主；如果否，那么地下停车场能否作为专有权客体，为甲房产公司单独所有？在双方对于地下停车场约定不明的情况下，停车场归属于谁所有？

二、各国立法的规定及理论分析

(一)地下停车场是否属于法定共有部分？

关于地下停车场是否为共用部分，各国的学说、立法和判例各不相同。在日本，学者根据1962年《有关建筑物区分所有的法律》第2条第3款的规定，认为构成专有部分应具备构造上和利用上的独立性。车库中的各个车位虽然互相并不完全隔断，但相互区分明确，构造上具有独立性当属无疑。但在利用上，车位周围的地面、墙壁上还有排水工作口、排污管等共用设施，不具独立性，因此车库应属共用部分。但日本最高法院于1971年的一个判决中认为，对这些公用设施的管理和使用并不会对车位的专属使用产生限制和妨碍，因此确认其在利用上具有独立性。这一判决受到学者的强烈批评，学者们认为对这些公用设施的管理使用和维修必须进入车库的各个车位中。未经所有权人许可就进入专有部分是非法的，而物业管理人员不经停车权人的许可即进入车位对共用设施进行管理使用和维修却是常见而不受非议的；同时，车库一般位于地下室或地面一层，根据日本的有关法律，这一部分是不计入容积率的，不像楼上的面积计入楼房的建筑面积，因此不能拥有相应的对地基的权利，而不对地基拥有权利的部分不能作为专有部分。因此车库应属共用部分。有趣的是，在最高法院做出上述判决后不久，有两个地方法院做出了相反的判决，然而被上级法院按最高法院1971年判决的意见改判。可见在日本，关于这个问题，判例和学说的意见是不一致的。[3]在法国，建筑物和同一基地内的停车区域在法律上是不同的不动产，因而可以单独出售。[4]因此，车库在实践上是作为专有部分处理的。德国1951年的《关于住居所有权及居住权的法律》对停车场的问题未作明文规定。学说上一直认为地下室系建筑物使用空间的附属部分而不得成为专有部分。但为了解决停车场的产权登记问题，在1973年修订该法时于第3条第2项规定“以持久性界标标明范围的停车场，视为有独立性的房间”，从而承认其可成为专有部分。[5]我国的台湾地区则于1991年由“内政部建设署”发布命令，规定“……停车间应视为公共设施，不准登记为个人所有，也不得分割零售。”但这一规定却引起众多购房人的不安，因为台湾许多建筑物的车库在此前已经出售，如此一来，车位购置人的利益将得不到保障。[6]可见，对于地下停车场构造上、利用上是否具有独立性的判断本身就是一项极为复杂的认定过程，涉及到隔断性的判断、公用管线以及排污设备的存在等诸多问题，而争论不休。因此，从构造上、利用上是否具有独立性的角度对地下停车场进行分析，无疑是将一个问题复杂化。

其次，笔者认为，判断地下停车场是共用部分还是专有部分，从共用部分本身出发来考虑，亦即从利用上的人合性判断标准出发考虑，以需求上的整体性和不可或缺性予以判定，能够避免繁杂的判断过程，使得问题处理在准确的同时简单化。地下停车场并没有达到需求上的整体性和不可或缺性，不能成为共用部分。如前文所述，利用上所体现的“需求”是一个灵活变化的范围，当社会发展到一定层次的时候，原本并非必需的也变成了生活所不可缺少的。这个范围的伸缩性，在地下停车场的需求上体现得淋漓尽致。美国法律对小区内的车库及停车位所有权的制度设计，遵循了以下两个最基本的原则：一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库及停车位的所有权，一是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。在美国社会里，对于业主来说，停车位实质上是一种与生活必需品几乎同样重要的资源。这项极为重要的资源如果被小区业主以外的他人控制，他人就能够以此来盘剥业主以谋取高额的垄断租金或者垄断利润。这既严重损害业主的利益，也违背了市场经济公平交易、自由竞争的基本原则。[7]相对于美国，我国仍处于发展中国家，并没有达到人人有车的程度，人的生活对于汽车的依赖性没有达到不可或缺的地步，大多数处于可有可无的程度。因此，在我国，区分所有人对于地下停车场的需求并未达到整体性的不可或缺的程度，对于多数区分所有人而言并不具备使用专有部分的辅助性，地下停车场并没有融合集体性利益而不具备利用上的人合性特征。

再者，对于地下停车场既然没有十足的需求量，那么从对物的有效开发利用上来看，个体运作效率明显高于整体性决策，所以从有效发挥地下车库的效用来看，也应当肯定个体的管理利用。

此外，亦应考虑到如果因为部分住户有停车的需求便将地下停车场列为法定共用部分，而让全体区分所有人将该部分亦列入共摊面积，实难谓公平。综上所述，笔者认为：地下停车场并不能成为法定共用部分。

(二)地下停车场是否可以成为约定共用部分？

随着我国社会的发展和经济的发达，有车的人日益增多，为了满足部分有车人对于停车的需要，可以在购买房屋时，将地下停车场约定为共用部分。各区分所有人在购买房屋时，若将停车场计入共用面积之内，由业主共同分摊，那么应当认为此地下停车场系约定共用部分。成为约定共用部分的地下停车场，由业主团体进行运作，可以将业主需求之外的剩余车位对外经营，做到物尽其用，这样既可以从全体业主的整体利益出发使用地下停车场，同时又可以以经营所得利益惠及于全体业主。

(三)地下停车场是否可为开发商单独所有？

第一，并不能因为目前没有地下停车场的产权证，而否认地下停车场能够成为专有部分。这种推论，是颠倒了专有部分与产权证之间的逻辑关系。产权证只是一个技术层面的问题，确定了地下停车场的专有部分地位，当然可以颁发该地下停车场的产权证。

第二，地下停车场作为专有部分，其应当具备相应的土地使用权。一些学者认为既然住宅小区的土地使用权为全体业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权；地下停车场作为小区建筑的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依主物一并出售、转移；业主取得的国有土地使用权，该权利包含了空间权。如果承认了地下车库的产权属于开发商，那么就认可了空间权被开发商所保留。但小区的土地使用权已由全体业主共同所有，开发商拥有空间权就缺乏法律依据，因此只能推定地下车库的产权属于全体业主所有。笔者认为，此观点是错误的。依照其逻辑，一楼业主在取得产权的同时亦取得了相应的土地使用权，因为他拥有了其房屋对应土地的土地使用权，所以，该片土地所对应的一楼业主楼上的二楼、三楼、四楼的业主都无权取得各自房屋所对应的土地使用权，这显然是不合理的。而实际上，一楼、二楼、三楼、四楼的业主所有的房屋虽然对应的是同一块土地，但是这并不影响其各自取得相应的土地使用权，亦即一块土地上可能存在多个房屋所有权。因此，不能因为全体业主享有土地使用权，而否定开发商对该土地使用权的享有。实际上，开发商所拥有的地下停车场与其它专有部分一样，亦是在相应的土地上建立之专有部分，应当具有使用相应土地的权利。

三、我国《物权法》关于地下停车场之规定评析及建议

随着市场经济的发展，我国某些法律条款已经不能适应现代社会的需要，尤其是物权法方面的相关规定。因此，立法机关于1998年3月成立了专门的起草工作小组负责物权法的编纂和草案准备工作，经过长达9年的讨论和修改，终于于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议上获得通过。本部《物权法》适应时代的发展，在借鉴国外相关制度的基础上，设专章对建筑物区分所有权进行了规定，下文笔者将对其中有关本文内容的条文进行评析。

《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此条规定了车位和车库的归属。

（一）业主优先使用的界定

本条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”此款系在草案五次审议稿讨论后，正式增加作为小区车位、车库问题处理的基本原则，彰显了《物权法》对业主权益予以优先保护的立法价值取向。对此，可以从两方面理解：其一，区分所有建筑物的建设，必须保障设置规定数量的停车设施，禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施纳入自己的所有权范围单独开发；其二，建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。笔者认为，此款立意明确，肯定了地下停车场的本质是为服务于业主居住便利而建造，其使用和转让都应当服从于业主的使用和利益。但同时，本条也由于规定过于原则而缺乏可操作性。对于“首先”一词如何理解，亦即如何“首先”满足业主的需要？是否可以将其理解为在购买或承租时赋予业主优先权以满足其停车需要？根据优先权理论，优先权应当在同等条件下行使。然而，如若一个公司向开发商购买车位，由于公司与业主个人的财力相差悬殊，业主的优先权在“同等条件”的限制下可谓形同虚设，这种情况下根本无法保证业主的需要得到“首先”满足。因此，对于该条第1款如何理解，应当由立法机关或者最高人民法院作出相应的解释以明确其含义和适用，否则，此款实缺乏实际的操作性。

笔者认为：对于如何“首先满足业主的需要”，需要进一步明确。可从两个方面入手，一是小区业主享有优先购买权、优先承租权，开发商或者其他产权人出售、出租小区停车库(位)时，应通知小区业主，在同等条件下，小区业主优于小区外的人购买、承租。未经通知业主，擅自将小区停车库(位)出售、出租给小区外的人的，小区业主可以向人民法院提起撤销诉讼；同时，业主对于同等条件下的车库价格有异议的，有关政府部分可通过政府指导价进行干预，保障车库价格的公平合理；二是小区业主享有优先使用权，开发商、物业服务企业等物业管理人将小区停车库(位)用于提供临时、短期停车服务的，应首先保障小区业主的需要，在满足小区亚主停车需要前提下，才能对外提供停车服务。开发商、物业服务企业等物业管理人不履行该项义务的，小区业主有权要求纠正。

（二）当事人有约定的从约定

本条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。”关于车位、车库的归属问题，在《物权法》起草过程中，一直存在激烈的争论。主要有以下几种观点：第一种观点，业主所有说。业主所有说又分为两种意见，一种意见认为，车位、车库应归业主所有。业主基于对其所购房屋的专有所有权，而对车位、车库拥有共用部分持分权，因而不需要另行支付购买或使用小区车位、车库的费用；另一种意见认为，车位、车库作为业主的建筑物区分所有权的内容，附属于整个业主的专有部分的所有权而存在，开发商销售房屋应当为业主提供停车场所，故关于车位、车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。第二种观点，开发商所有说。此种观点认为，小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅局限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间而建造，且是开发商投资建造的，理应归开发商所有。第三种观点，国家所有说。此种观点认为，地下停车场属于地下人防工程，根据《人民防空法》的有关规定，应当推定为国家所有。第四种观点，约定归属说。对车库的归属应当通过约定来确定其归属。正如笔者上一章中讨论地下停车场是否为法定共用部分中所述，地下停车场因不具备利用上的人合性而不能成为法定共用部分，但是基于当事人间的约定可以成为约定共用部分。最高人民法院在谈到关于第2款规定的理解中认为：“建筑区划内的车位、车库问题涉及业主的基本权利，实践中其归属问题的判断非常复杂，此类纷繁复杂的情况，如果仅仅依靠《物权法》作出判断，即采取‘一刀切’的法律统一规定的方式予以解决，不尽科学亦有失简单，同时有可能引发新的不公，激化社会矛盾。且从目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属使用，有的是业主购买的，有的是开发商附赠的，有的是业主承租的，一般都由合同约定。故《物权法》基于对已存地方性法规规定和实践做法的总结，以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点，在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确的规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属。” 

（三）当开发商与业主对于地下停车场没有约定或者约定不明的，应如何解决？

《物权法》第七十条的规定是目前关于住宅小区地下车库归属和利用的效力等级最高的条规定，这条规定对于理顺产权关系，定分止争，维护业主的合法权益具有积极意义。但是，单凭该条规定尚难以解决目前住宅小区地下停车库产权归属方而所面临的所有问题，尤其是对于开发商和业主并未约定或未明确约定的情形。如果合同中对地下停车库的权属没有约定或者约定不明确时该如何处理呢?由于《物权法》对此并未加以明确，而对于合同中没有约定或者约定不明确的，应运用合同补充规则确定停车库〔位)的归属。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定:“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。”这一规定看似非常公平，实则对业主不利，也许是今后发生纠纷的导火索。从《物权法》出台以前的情况来看，很多开发商都是利用优势地位和格式合同，千方百计地将停车库归于自己所有，要么是不对停车库的权属进行约定，要么是约定含糊。而《合同法》第六十一条中的“合同有关条款”或者“交易习惯”本身也许就不是很明确，在开发商占有优势地位的情况下，难以避免业主的合法权益不受侵害。同时，《物权法》第一百四十二条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”而建设用地使用权在初始登记时一般都登记在开发商的名下，今后开发商完全可以以此为理由，主张停车库归自己所有。

笔者认为：在开发商和业主未约定或约定不明确的情况下，应推定为业主共有。理由大致有三：第一，此系基于我国房屋买卖的现状及业主购房中处于不利地位的考虑。开发商投入资金建造地下停车场后，在没有约定共有的情况下，应当拥有该停车场的所有权。但是，由于现实的房屋买卖中，经常存在开发商在宣传卖房的时候宣称停车位为小区配套设施，而当业主入住后又以购买房屋时没有约定为由拒绝提供车位或者将车位卖予业主之外的其他人的情况，所以，业主在房屋买卖中通常处于不利地位。因此，基于对弱势群体的保护，同时也是对开发商说明义务的督促，在双方对于地下停车场没有约定或者约定不明的情况下，应当推定为业主共有。第二，开发商掌握建造商品房的成本，能够证明地下停车场的归属。如果没有在合同中规定地下停车场的归属，即应当推定为业主的共摊费中已包含了购买停车场的费用。第三，房屋销售合同通常为开发商单方起草的格式合同，如果开发商在业主购买房屋时没有对地下停车场的所有权进行必要的明确，应当对合同作出不利于开发商的解释。

《物权法（草案）》曾经规定，车位、车库的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明的，属于业主共有。正式颁布的《物权法》缘何将此款删除？笔者不得而知，但笔者认为，此款比正式颁布的《物权法》第74条第1款更具有可操作性，在明确立法的价值取向的同时亦对于业主的利益给予实质的保障，实应当规定于《物权法》之中。

综上所述，地下停车场因不具备法定共用部分的本质特征而不能成为法定共用部分。但是，全体业主可以采取将其面积分摊于共用部分的方式使之成为约定共用部分，由业主团体进行管理；亦可以约定由开发商单独所有，由其独立运营。没有约定或者约定不明的，应为业主共有。

[1] 丸山英气：《关于区分所有之最近的动向》，第284页。转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度比较研究》，法律出版社1995年版，第172、173页。

[2] 王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第400页。

[3] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度比较研究》，法律出版社1995年版，第168–171页。

[4] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度比较研究》，法律出版社1995年版，第174页。

[5] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度比较研究》，法律出版社1995年版，第175页。

[6] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度比较研究》，法律出版社1995年版，第177页。

[7] 戴忠喜：《美国法中住宅小区车库几停车位、会所、绿地的归属》，载《房地产与法律》2005年第11期。